最初接触海外地产还是书本杂志上的转介绍，仿佛是遥远的21世纪初，万科向美国几大开发商巨头学习标准化之事宜，那时还是以师长的目光敬之学之。前几年，与朋友四处考察走访项目，在魔都拜访了一家马来西亚地产开发商，他们也是想在深圳等一线城市洽谈寻找分销合作商，给我们讲项目如何如何好，支持力度有多大，同时也要求合作后需要带客成交。在南昌，也接触一些海外地产分销项目，不过如今势头已弱，与前几年相比似乎平静了许多。不久前，还有一家在柬埔寨开发项目的国内企业问自己有无兴趣前往，虽然八字没有一撇担心各种事宜，也愿意就各项准备事宜做一番推演。

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世界那么大，我想去看看，如果有钱那倒真可以四处买买买。第一选择是美国的地产物业，在那资本主义极度繁华之地，市场和法律已十分成熟完善，要进入的话首先是要找个专业法律顾问就自己的权益以及相关购房事宜逐项确认，如今两国之间贸易冲突不断，美利坚置业也算给自己留一手。很多中国富豪移民，选择的都是加拿大澳大利亚等地广人稀的英语系国家，一方面是当地移民已有传统，二是当地政策对资本较友好，长期持有安全性和增值性有保障。第三是东南亚等地的地产物业，有不少是一带一路历史进程中中资企业的杰作，建一个项目造一座城，许多地产单位需要国内拉人过去消化，于是在各个城市设立分销中介网络。随着地产的金融化，不少海外资产按照各自题材类型，包装成收益稳定逐步升高的金融工具，委托私募信托机构在国内发行，让不动产充分流动起来，这或许是一种趋势。

海外地产营销也无非弄清楚向谁讲讲什么的问题。由于海外地产的特殊性，很多人都将稳定性当作上海百度推广海外置业的最大关注点。基于此，在营销过程中有以下几点必须讲透。首先是海外区域的说明，不同区域有不同区域的特点，每个地方都有其独特性、都有与其相适应的人群，当然一个混乱不安稳的国家是很少有人会考虑的。其次是公司背景实力，不管是国企大佬还是当地土著，都要用业绩、规模与荣誉证明投资者选择你们项目其实是选择了你们团队。涉及到产品，首先是产权问题。海外地产而言，许多并无产权，但会包装成长久居住权。其次是运营问题，大量的商业部分需要运营，开发商需要扎实招商和导入运营理念，这样许多海外项目其实不单纯是地产更是商业经营，是城市发展的一部分。最后讲下营销手段，无论是概括成圈层营销、场景营销、体验式营销及会议销售，营销的逻辑无非是传播与地推两张皮的统一，即一方面是线上的价值塑造、另一方面是通过展厅渠道及现场的体验实现线上线下的吻合，这样最终实现一个价值传播、锁定客户、产品体验、最终成交的营销闭环。